Annonce
Bolig

Boligklummen: Den nemme guide til opkonvertering af boliglån

Normalt er stigende renter ikke noget, boligejerne forbinder med noget positivt, men har familien et fastforrentet realkreditlån, er der god grund til at følge med i renteudviklingen lige nu. De stigende renter betyder nemlig, at mange familier kan skære en bid af restgælden ved at omlægge deres lån til en højere rente - også kaldet opkonvertering.

Øvelsen går ud på, at den stigende rente får kursen på de fastforrentede obligationer til at falde, og det betyder, at boligejerne kan købe deres gæld tilbage for færre penge, end de skylder.

Har boligejeren for eksempel et 30-årigt 1 pct. lån med afdrag, så ligger kursen i øjeblikket lige under 80. Det betyder, at boligejeren kan indfri en gæld på 1 mio. kr. ved at købe de bagvedliggende obligationer tilbage for ca. 800.000 kr. og derved reducere restgælden med ca. 20 pct. eller 200.000 kr.

Annonce

For at finansiere de 800.000 kr. har boligejeren dog behov for et nyt lån. Men da renten er steget, vil det nye lån have en højere rente. I dag ligger renten på et 30-årigt fastforrentet lån på 4 pct., hvis der er tale om et lån med afdrag. Og det er her, at boligejeren skal være opmærksom. For når renten på det nye lån stiger, gør den månedlige betaling det også. Enten i form af en højere ydelse eller et lavere afdrag.

I skrivende stund kan man optage et 4 pct. lån til en kurs på ca. 99,5, og hvis man skal have dækket de 800.000 kr. for lånet og de omkostninger, der er forbundet med konverteringer, betyder det, at det nye lån får en restgæld på ca. 820.000 kr., hvilket er 180.000 kr. mindre end restgælden på det oprindelige lån.

Når man opkonverterer, starter man derfor ud med en stor gevinst i form af en lavere restgæld. Men da man samtidig bytter en lav rente ud med en højere rente, skal man fremadrettet betale mere for sit lån, enten i form af en højere månedlig betaling eller i form af et lavere afdrag.

I dag ligger renten på et 30-årigt fastforrentet lån på 4 pct., hvis der er tale om et lån med afdrag. Og det er her, at boligejeren skal være opmærksom.

Som tiden går, vil den oprindelige gevinst altså gradvist blive spist op af en højere ydelse eller et lavere afdrag, og går der lang tid, før boligejeren igen kan lægge om til en lavere rente, vil boligejeren tabe penge på sin konvertering. Det gør det mere spekulativt at konvertere op end ned i rente.

Hvor lang tid der går, før gevinsten er væk, afhænger af lånets størrelse, den oprindelige rente, restløbetiden og afdragsprofilen. En grov tommelfingerregel i det nuværende rentemarked er, at det tager ca. 12-15 år, før gevinsten er væk, hvis det oprindelige lån har en rente på mellem 0,5 pct. og 1,5 pct.

Når man konverterer op i rente, satser man dermed på, at renten på et tidspunkt falder, så man igen kan lægge om til en lavere rente. Jo hurtigere rentefaldet kommer, jo større er gevinsten. Opkonverteringer giver derfor kun mening, hvis man forventer, at den nuværende rentestigning er midlertidig, og at renten vil falde igen.

Kigger vi tilbage i tid, har renten svinget en del, også selv om den mest er faldet i det seneste årti. De hurtigste boligejere har derfor haft mulighed for at konvertere både op og ned i rente flere gange, også selv om nogle af renteændringerne har været forholdsvis kortvarige.

Inden man beslutter sig for at konvertere op i rente, bør man søge individuel rådgivning. Man bør også overveje at få regnet på en skrå konvertering, hvis familiens risikoprofil har ændret sig. Ved en skrå konvertering bytter man det fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån, og det kan være en fordel, hvis renten hurtigt falder igen, eller man går i flytteplaner.

Samtidig bør man overveje, om der er ældre i familien, der også har brug for rådgivning om deres boliglån. I Nordea Kredit kan vi nemlig konstatere, at de ældste boligejere ikke konverterer deres boliglån nær så ofte som de yngre, selv om vi kontakter begge grupper. Det kan skyldes, at de ældste boligejere har andre forventninger til renten, men det kan også være, fordi de mangler hjælp fra et betroet familiemedlem.


Ekspertklummen skrives på skift af Brian Peterson (boligchef hos Danske Bank), Lise Nytoft Bergmann (chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea), Gert Dyrehauge Mortensen (teamleder hos Energi Fyn) og Anders Quistgaard (advokat og partner i Mazanti-Andersen Advokatpartnerselskab).

Annonce
Assens For abonnenter

Susanne knokler i frontlinjen for at hjælpe med MitId: - I en lang periode havde vi næsten ikke tid at spise

Danmark

De seneste coronatal: Otte døde og 50 færre indlagte

Annonce
Annonce
Annonce
Kerteminde For abonnenter

Jens føler sig druknet af Odense Havn, når markerne står under vand: Så kom der også en ejendomsmægler forbi

Middelfart For abonnenter

Efter flere våde år på kartoffelmarkerne: Landmanden Michael har sat gang i planer om kæmpe solcellepark på Vestfyn

Odense

Efterlyst 73-årig kvinde fundet omkommet

Odense For abonnenter

Tvangslukket vinbar fandt ud af at tjene penge under corona - men det gav et økonomisk smæk året efter

For abonnenter

Hans Kristian bor 350 meter fra støjende kampflys landingsbane: Nu sagsøger han og over 200 andre naboer den norske stat - et hav af danske erstatningssager kan også være på vej

Odense

Sikke et pletskud - pludselig var de sjældne ugleunger lige foran Oles kamera: - Det er et meget specielt øjeblik

Odense For abonnenter

Etårige Anker bliver en af letbanens allerførste passagerer: Får unik oplevelse med ni andre læsere

For abonnenter

Kim solgte sin virksomhed for et trecifret millionbeløb: - Man skal aldrig blive iværksætter for pengenes skyld

Faaborg-Midtfyn For abonnenter

Efter kritik af overfyldte affaldsspande er der ændringer på vej: - Vi er nødt til at gøre noget

For abonnenter

Sommer på vej! Derfor bliver Vestkysten igen den store vinder

Kerteminde

Godsejer kæmper videre for sine solceller: Først fik han ja, så nej, nu vil han have et ja igen

Nordfyn For abonnenter

Kenneth Stage overtager Bogense Fysioterapi efter 32 år med Claus Andersen ved roret

Odense

I Byen Odense: Ny restaurant får navn og mange nyheder på vej

Annonce