Annonce
Livsstil

Boligklumme: Det kan koste dig dyrt som boligsælger - husk at gøre opmærksom på mangler over for køber

Foto: Colourbox

Hvis du skal sælge din bolig, skal du være opmærksom på at overholde din loyale oplysningspligt over for den kommende køber.

Som sælger har du pligt til at oplyse om boligens fejl og mangler, som du kender til eller burde kende. Hvis du ikke gør det så - ja, så kan du risikere at skulle betale erstatning til køber.

Men hvor meget skal der til, før du som sælger har tilsidesat din loyale oplysningspligt - hvor meget skal du gøre opmærksom på?

Annonce

Forinden huseftersynsordningens indførelse (altså tilstandsrapporter) blev der rejst utallige sager mod sælger om fejl og mangler ved fast ejendom. Sælgers loyale oplysningspligt blev noget mere skærpet, og sælger kunne ifaldes erstatningsansvar for mindre uoplyste fejl og mangler ved ejendommen.

Med huseftersynsordningens indførelse blev det almindeligt, at sælger fik udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, når ejendommen skulle sælges. Køber fik herefter mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen. Det betød, at sælger i større grad blev fritaget for ansvaret for skjulte fejl og mangler på ejendommen.

Som boligadvokat får jeg ofte henvendelser fra boligejere, som er i tvivl om, hvor meget de skal oplyse - og endnu mere ofte på ”bagkant”, hvor boligen er solgt, og sælger er blevet mødt med et krav fra den nye køber.

Her i 2021 har landsretten afsagt fire afgørelser om sælgers erstatningsansvar i forbindelse med en hushandel, der tilsammen giver et meget godt billede af, hvor meget der skal til, før du som sælger ifalder erstatningsansvar.

Dilemmaet for dig som sælger er selvfølgelig, at du ikke ønsker at skræmme en potentiel køber væk ved at gøre opmærksom på en masse mangler.

1) En køber overtog et ældre bondehus i 2015. Kort tid efter overtagelsen opdagede køber, at huset stod under vand. Igen i 2016 og i 2018 blev grunden oversvømmet. Naboerne oplyste, at ejendommen ligeledes havde været oversvømmet i 2011 under sælgers ejertid. Landsretten fandt, at oplysningerne om oversvømmelsen i 2011 var af så væsentlig betydning for køber, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse om forholdet i forbindelse med salget. Det kunne ikke tillægges vægt, at køber ikke indhentede oplysninger om ejendommens forhold hos kommunen, ej heller, at køber først i 2018 anlagde sagen. Sælger ifaldt erstatningsansvar og blev pålagt at betale erstatning på 100.000 kroner.

2) En køber overtog et ældre hus i 2018. I forbindelse med handlen oplyste sælger, at han ikke havde kendskab til fugtproblemer i kælderen, samt at der var lagt helt eller delvist omfangsdræn langs fundamentet i 2005. Ved overtagelsen konstaterede køber, at der var fugtproblemer i kælderen, og at der var anlagt et udvendigt dræn i forkert højde og fald. Landsretten fandt, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt vedrørende omfangsdrænet, da oplysningerne i tilstandsrapporten ikke svarede til de faktiske omstændigheder. Sælger ifaldt erstatningsansvar og blev pålagt at betale udbedringsomkostninger på 70.000 kroner.

3) En køber overtog en moderniseret villa i 2016. Det fremgik af tilstandsrapporten, at gulvvarmen var registreret med karakteren ”UN” og med bemærkning om, at installationen var udført af personer uden autorisation, hvorfor den skulle kontrolleres af autoriserede vvs-installatører.

Ved overtagelsen konstaterede køber, at gulvarmeinstallationerne var ulovlige, fordi de ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Landsretten kom frem til, at sælger loyalt havde oplyst, at gulvvarmeinstallationerne var udført af personer uden autorisation, og at den byggesagkyndige havde givet installationen karakteren ”UN”. Sælger ifaldt ikke erstatningsansvar.

4) En køber overtog et parcelhus i 2013. Sælger havde undladt at oplyse om, at der var udført selvbyg på en del af bygningerne, i tilstandsrapporten. Et par år efter overtagelsen havde køber haft besøg af en tømrer, der konstaterede, at der var anvendt for lange skruer ved montering af gipsloftet, hvilket havde ødelagt dampspærren i hele huset. Landsretten fandt, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse om, at opsætningen af gipslofterne var sket som helt eller delvist selvbyg. Sælger var herved erstatningsansvarlig og blev pålagt at betale 83.500 kroner for udbedring af manglen.

I tre af afgørelserne statuerer landsretten altså et erstatningsansvar som følge af tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt. Sælger har afgivet oplysninger i tilstandsrapporten, som ikke stemmer overens med de faktiske forhold på ejendommen.

Det afgørende er, at de forhold, som sælger ikke har oplyst om, skal have meget væsentlig betydning og medføre store økonomiske konsekvenser for køber, førend der statueres tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt.

Den nyeste retspraksis viser, at der trods alt skal temmelig meget til, før du som sælger kan pålægges ansvar. Dilemmaet for dig som sælger er selvfølgelig, at du ikke ønsker at skræmme en potentiel køber væk, ved at gøre opmærksom på en masse mangler.

Som boligadvokat råder jeg altid sælger til at oplyse alt, hvad de ved om ejendommen, og hvis du som sælger er det mindste i tvivl om, hvorvidt noget er relevant for en køber eller ej, så vil det som oftest være det, hvis du er i tvivl.

Annonce
OB For abonnenter

Det bliver jul igen i OB, men der mangler stadig store hårde pakker, som får alle til at smile bredt over højtiden

Annonce
Annonce
Annonce
Odense

92-årige Marie vil gerne have tredje vaccine-stik: - Det er en jungle at finde ud af, hvordan man får hjælp

Nordfyn For abonnenter

Fra frisør til politiker på fuld tid: - Nogle spurgte, om det ikke var dumt

Assens

Bilister kører stadig igennem vej, der er lukket: - Bilen har nok fået nogle skrammer, fordi standeren er lagt helt ned

OB

Sportschef Michael Hemmingsen om det kommende transfervindue: Vi vil forstærke os på specifikke positioner

Eksperter giver kras kritik af Meta: 'Det er på tide at regulere dem'

Faaborg-Midtfyn For abonnenter

'Strategisk' og 'speciel' beliggenhed: Nej tak til 30 nye boliger på tom campingplads

Debat

Kransekagefigurer skal være billigere

Assens

Helnæs Kirke er ved at falde sammen og har været lukket i et år: Må holde gudstjeneste i forsamlingshuset

De første børn under 12 år har fået vaccinestik mod corona

Faaborg-Midtfyn

Palle Profet ramte plet: Sådan kunne han som den eneste forudse det nye byråd

Kerteminde For abonnenter

Fik uventet besøg: Fund i køkkenskabet sender 29-årig i fængsel

OB

Bashkim Kadrii fik endnu engang ikke sendt bolden i kassen: - Det er lidt noget lort, men det må jeg arbejde på

Annonce